Domingo, 06 de julio de 2008

Arrendamientos Urbanos: Una oportunidad para que Zapatero acierte

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil que ha anunciado el Presidente del Gobierno es una oportunidad para que Zapatero acierte. Repasemos la historia reciente del alquiler en España desde el punto de vista legal y veamos que medidas pueden tomarse para fomentar que los propietarios de viviendas pongan su piso en alquiler.

Al acabar la Guerra Civil, el Gobierno del General Franco se encuentra con un problema derivado de la destrucción causada por la contienda: Una especulación brutal con la vivienda, especialmente en lo referido al alquiler. Subidas continuas de precios y dificultades para las masas que habían quedado sin hogar.

En esta situación, se opta en 1943 por un Decreto de congelación de rentas. Este decreto, muy lógicio en una situación de penuria de posguerra, fue confirmada en el tiempo e incluso ampliada por sendas disposiciones legales de 1955 y 1957, en la misma dirección: Congelación de rentas y sucesión en contrato del alquiler en favor de los descendientes.

La llegada de José Luis Arrese al Ministerio de la Vivienda en 1957 no supuso ninguna mejora. No hubo cambio alguno hasta 1964, año en el que se publicó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta disposición legal destruyó el mercado del alquiler en España por los siguientes motivos:

1) Consagraba la congelación total de rentas, que se convertían definitivamente en imposibles de actualizar.
2) Permitía la sucesión en el contrato de los hijos y nietos del inquilino, quien gozaba además del derecho de acogerse, de año en año, a prórrogas forzosas indefinidas del contrato.
3) Era una Ley, y así quedaba muy claramente constatado en su Capítulo II, que solo concedía derechos y protecciones al inquilino.

Estas tres razones eran más que suficientes para congelar el mercado del alquiler en España y para favorecer la mentalidad propietaria que se ha convertido en algo tan propio de aquí y tan ajeno a las costumbres o visión de otros países.

Tuvo que llegar al poder el Partido Socialista Obrero Español para que esta ley cambiara. Mediante el denominado "Decreto Boyer" de 1985, se eliminó la prórroga forzosa en los alquileres, lo que en la práctica suponía que la duración del contrato sería pactada libremente por las partes. Como es fácilmente entendible, este Decreto eliminaba también, sin mencionarla siquiera, la congelación de rentas: Bastaba simplemente con pactar duraciones cortas de los contratos de arrendamiento y sucesivas novaciones en cuanto a precio y duración cuando expirasen. 

Sin embargo, este Decreto no logró la creación de una mentalidad de alquiler en España, y ello por dos razones:

1) Excluía expresamente en su Disposición Transitoria a los contratos de alquiler anteriores al Decreto, que seguirían rigiéndose por el Texto Refundido de 1985.
2) Llegó en un mal momento económico para España: Con una inflación disparada, los tipos de interés altísimos que gravaban las hipotecas de la época (a diez o quince años como mucho) terminaban esencialmente por no notarse. En una situación económica así, (y que corresponde a la que vivieron los padres de mi generación) efectivamente alquilar era tirar el dinero.

Con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se introdujeron una serie de rigideces destinadas a darle cierta protección al inquilino, que desde el 85 apenas gozaba de ninguna:

1) Cinco años de prórrogas automáticas.
2) Congelación de rentas durante cinco años, a excepción de la repercusión del IPC.
3) Aparte del abandono del inquilino, se fijan una serie de causas tasadas para la finalización del contrato por parte del proipietario (necesidad de la vivienda para sí o un descendiente).

Además, dejaba sin tocar los casi 100.000 contratos de alquiler vigentes que aún siguen rigiéndose por el Texto de 1964.

El panorama del alquiler no ha cambiado sustancialmente desde entonces en lo que se refiere a su regulación legal.

Sus aspectos procesales, sin embargo, obtuvieron una importante mejora en el año 2000 con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, que obligó a la tramitación en Juicio Verbal (mucho más sencilla y corta) los desahucios por impago de renta. De ahora en adelante, los problemas procesales del alquiler se derivarían únicamente de la carga de trabajo de los Juzgados, que impedía una  tramitación de los asuntos con la celeridad determinada en la LEC (veinte días) y una puntual ejecución de las sentencias, con demoras hasta de un año.

 Eso sí, los restantes problemas que pueden surgir derivados del arrendamiento se tramitan de acuerdo a las reglas generales de la LEC, lo que las lleva al siempre largo y farragoso Procedimiento Ordinario.

Como Abogado y Administrador de Fincas y Patrimonios, esta regulación procesal  es akgo a evitar a toda costa. Por ello,todos los contratos de arrendamiento que elaboro para mis clientes llevan una cláusula de sumisión a arbitraje privado. De esta forma, se evita la demora en los Juzgados sometiendo cualquier disputa a una Corte Arbitral (yo utilizo y recomiendo la de la Asociación Europea de Arbitraje en Derecho y Equidad) que dicta un Laudo (Sentencia) en 45 días.

 Ese Laudo es ejecutable tal cual es dictado, por un Juzgado. Aquí, en el proceso ejecutivo, si que no hay forma de evitar los Juzgados sobrecargados. El Procedimiento de Ejecución llevará los plazos normales y no suelen ser cortos. Pero el Laudo ahorra, desde luego, muchísimo tiempo. Y en arrendamientos, el tiempo es dinero.

Reformas para acertar:

En mi opinión, un paquete de medidas para fomentar el alquiler debe  reformar de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el sentido siguiente:

1) Reducción de las prórrogas automáticas al menos de cinco a tres años.
2) Mantenimiento de la congelación de rentas en ese periodo, actualizadas por el indicador global del IPC y no por el específico de vivienda.
3) Mayor libertad para el propietario a la hora de fijar la finalización del contrato.
4) Mención específica al procedimiento arbitral, aprovechando la magnífica Ley de Arbitraje de 2003.
5) Eliminación total de los alquileres que aún siguen vigentes rigiéndose por la el Texto Refundido de 1964.

Desde el punto de vista procesal, las reformas  la LEC deben incluir como mínimo lo siguiente:

1) Tramitación de todos los asuntos relativos a los arrendamientos en procedimiento verbal.
2) Creación de juzgados específicos para la ejecución de Laudos arbitrales.

¿Se atreverá Zapatero? ¿Habrá talento suficiente en su Ejecutivo para proponer estas medidas? La respuesta la tendremos, según parece, este mismo mes.




Comentarios

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Autor: Anonimo
Fecha: Domingo, 31 de agosto de 2008
Hora: 19:58

?A ver si las leyes franquistas eran m?s sociales que las del partido ese que se llama socialista?. No olvidemos la protecci?n de las mismas a las capas m?s modestas, lease ley de arrendamientos urbanos cuya total protecci?n actual es para los propietarios, lease cada vez indemnizaciones menores para los denominados despidos improcedentes reducidos practicamente al 50% de los que establecian sus normas, lease total apoyo a las clases pudientes, subvenciones sin cuento a los constructores para construir viviendas en lugar de dar ayudas a los compradores que son los que verdaderamente lo necesitan. Eso de hacerse rico montando empresas fantasmas sin riesgo empresarial, es un chollo para cualquiera, solo que para su acceso hay que ser los chupa-culos de los pol?ticos a quienes les encanta tener maleteros, como los que hab?a antiguamente en las estaciones. Dignidades exigidas por altos cargos que al final han sido ellos los enmierdados y se les ha resbalado la dignidad por el camino. . .
Autor: Fray_Fanatic
Fecha: Lunes, 01 de septiembre de 2008
Hora: 1:09

No voy a andarme con rodeos en este tema: La Ley Arrese fue un desastre para Espa?a. Convertir un Decreto de congelaci?n de rentas, totalmente l?gico en una posguerra, en ley com?n por la que deb?an regirse todos los contratos de alquiler fue una medida desacertada y que denota una visi?n muy corta por parte del ministro que la tom?.

Siempre he pensado que un Gobierno no debe procurar Justicia para los trabajadores, sino para todos los espa?oles. La Ley Arrese convert?a a los propietarios de viviendas en alquiler en rehenes de sus inquilinos. Esa es una situaci?n esencialmente injusta y que tuvo y tiene consecuencias muy negativas para el pa?s en su conjunto.