Jueves, 17 de junio de 2010

Renta Antigua: Una menos

En el d?a de hoy me ha sido notificada una Sentencia que pone fin a un contrato de arrendamiento firmado en el a?o 1972. Cuando mis clientas, due?as de la finca, se vieron obligada a hacerla solar, trasladaron a mi clienta a un piso constru?do en 2008 situado en la misma zona conserv?ndola todos sus derechos, incluyendo una renta congelada en poco m?s de 39 euros mensuales.

En aquel momento yo a?n no las asesoraba. De haber sido as?, el contrato hubiera finalizado ese mismo a?o por ruina total del inmueble en cuesti?n. Pero mientras el espa?olito medio insista en asesorarse a s? mismo en materia inmobiliaria, seguir? perdiendo dinero a mansalva. Es lo que hay. O, en el caso de mis clientas, lo que hab?a. Porque ya digo que esa absurda renta antigua sobre un inmueble constru?do en 2008 se ha terminado hoy, a falta solo de un? tr?gico ep?logo en forma de desahucio programado para septiembre de este a?o.

Veamos como ha sido:

Toda esta historia empieza en 1972, con la firma de uno de esos contratos de alquiler que posteriormente fueron conocidos como "rentas antiguas" entre mis clientas y un matrimonio. El objeto del contrato era un piso en un antiguo bloquecito de dos alturas propiedad de mis clientas por el que se pagan 11 euros mensuales. Bien.? En el inter?n, en 1979, el inquilino-marido fallece subrog?ndose en el contrato la esposa. Todo normal.

En el a?o 2008, mis clientas se encuentran en una situaci?n para ellas apuradisima: Tienen que derribar el bloque -edificado por sus padres- ante la imposibilidad de hacer frente al pago de los arreglos que exige el Ayuntamiento para evitar el expediente de ruina del edificio. Si en este momento estas dos se?oras (y su hija, que es universitaria y m?dico y a la que ya le vale) hubieran acudido a m?, sus problemas se hubieran acabado en ese mismo momento: Nosotros mismos hubi?ramos impulsado el expediente de ruina y el contrato hubiera terminado inmediatamente por carencia sobrevenida de objeto tan pronto el Ayuntamiento la hubiera declarado, y? ordenado el desalojo previo al derribo.

Lamentablemente, la buena gente es la peor enemiga de s? misma: Sin encomendarse ni a Dios ni al Diablo, mis clientas compraron un piso de nueva construcci?n en el que alojar a su inquilina, d?ndola toda clase de garant?as legales de que su contrato seguir?a esencialmente en las mismas condiciones: En vez de 11 euros al mes de renta, pagar?a pagar?a 39 ("en atenci?n a que la nueva vivienda es sustancialmente mejor que la anterior) en un contrato de por vida actualizable seg?n el IPC.

As? prosigueron durante todo el a?o 2008 y principios de 2009. En el mes de marzo de este a?o, mis clientas acuden a lo que ellas definen como "una oficina del Ministerio de la Vivienda" (a saber a qu? se estar?an refiriendo) a que les hagan la actualizaci?n de renta que correspond?a llevar a cabo en Enero de ese a?o.

En la oficina, alg?n clavagrapas in?til (que ellas, en su candidez, definen como "un abogado") pone en marcha la cadena de sucesos que van a terminar con el bicho en cuesti?n en la pu?etera calle: En vez de actualizar la renta desde los 39 euros de Enero de 2008 hasta lo que correspondiera en Enero de 2009, la actualiza desde la renta inicial en la que se subrog? el contrato (11 euros en 1979) hasta lo que corresponder?a en el a?o 2009. El in?til en cuesti?n utiliz? para ello -y utiliz? mal- la herramienta de c?lculo de actualizaciones del Instituto Nacional de Estad?stica. 11 euros en enero de 1979 corresponden a unos 62,24 euros en enero de 2009.

Con el papelito en cuesti?n, acuden mis dos clientas (benditas sean ellas, las pobres) a actualizarle la renta a la inquilina. La inquilina mira el papel que le traen y acepta inmediatamente la subida. Al d?a siguiente hace ingreso bancario de las diferencias correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2009 y desde el mes de Abril hasta el de Agosto del mismo a?o ingresa puntualmente los 62,24 euros de su "renta actualizada".

Finalmente, en Septiembre, la inquilina "se da cuenta" (parece ser que su hermana friega en el despacho de alg?n administrador de fincas) de que le han actualizado mal la renta y decide unilateralmente volver a pagar lo que ven?a pagando hasta entonces: 39 euros. Y les comunica por tel?fono que son muy afortunadas de que haya decidido no reclamarles judicialmente las diferencias anteriores.

En este estado de cosas y absolutamente pasmadas, las dos ancianas (espoleadas, finalmente, por la hija m?dica de una de ellas) deciden consultar con un Abogado. El abogado en cuesti?n soy yo y desde ese momento, empieza la fiesta.

Evidentemente, esta se?ora ha aceptado la actualizaci?n de renta. No ha denunciado la situaci?n en modo alguno (lo que le hubiera llevado de cabeza a un procedimiento ordinario) y tampoco ha reclamado las cantidades que ha pagado de m?s. A todos los efectos, el bicho ha aceptado la actualizaci?n seg?n la doctrina de los actos propios: No se puede estar pagando una renta actualizada durante ocho meses y al noveno volver a la anterior renta por el morro. O al menos, esa era la postura defendible en la que basar las pretensiones de mis clientas.

Miro a mis clientas, miro la documentaci?n que me traen y las explico que la actualizaci?n est? mal hecha, pero que ella la ha aceptado y cumplido durante ocho meses. Y que vale la pena iniciar un proceso para forzarla a pagar los 62,24 euros en cuesti?n porque nuestra pretensi?n tiene abundantes posibilidades de salir adelante. Bien.

En Noviembre de 2009, env?o a la se?ora un burofax reclam?ndole las diferencias entre los 39 euros que ha pagado en Septiembre, Octubre y el propio mes de Noviembre de 2009 y los 62,24 que deber?a haber pagado. En Enero de 2010 decido empezar a trabajar en serio y planteo un Procedimiento Verbal por desahucio por impago de rentas.

Una vez iniciado el proceso, las posibilidades de la defensa se reduc?an a dos:

1) Enervar la acci?n mediante el pago de la cantidad que le estaba reclamando mis clientas y poner fin al procedimiento, tal y como describe el 22.4 LEC. Naturalmente, esto supon?a reconocer que la renta ascend?a a la cantidad de 62,24 euros. Y se iba a encontrar con dificultades para enervar ya que entre mi burofax y la interposici?n de la demanda he dejado pasar -mitad astuto, mitad incr?dulo- un mes para anular la posibilidad de enervar.

2) Plantear un procedimiento ordinario en toda regla para discutir la legalidad de la actualizaci?n de rentas realizada y pedir la suspensi?n del Verbal por m? iniciado por una evidente cuesti?n prejudicial civil, tal y como nos indica el Art?culo 43 de la LEC.

Esta segunda hubiera sido mi opci?n de estar yo defendiendo a la inquilina, por ser la ?nica procesalmente viable: Discutir en procedimiento aparte la legalidad de la actualizaci?n, vencerla (el tema estaba bien claro) y con esa victoria cargarme por completo el Verbal o -si sal?a derrotado- retrasarlo como m?nimo a?o y pico.

Dig?moslo claro: Cuando entr? al Juzgado a finales de Mayo, lo que esperaba encontrarme era precisamente con una petici?n de la inquilina para que se suspendiera del procedimiento por haberse presentado un Ordinario sobre la actualizaci?n de rentas uno o dos d?as antes y existir obvia prejudicialidad civil. En lugar de eso, lo que me encontr? fue con una compa?era que, sin haber presentado ordinario alguno, ni haber realizado siquiera intento alguno de enervar el pago aunque fuera a la desesperada... ??decidi? basar su defensa en que no ten?amos derecho a efectuar reclamaci?n alguna porque la actualizaci?n de renta estaba mal realizada!!.

Esta l?nea, que al lego puede parecerle la m?s evidente y obvia, es en realidad la m?s incorrecta de todas. La principal raz?n est? en el Art?culo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que nos indica taxativamente que en un Verbal por desahucio s?lo se permitir? al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci?n.

Naturalmente, alego el 444.1 y me opongo a las argumentaciones -y a la documental que aporta, consistente en una actualizaci?n bien hecha- sin entrar en el fondo de lo que plantea: Simple y sencillamente, no corresponde en absoluto alegar tal cosa en esa vista de ese juicio. Asimismo -y por si las koscas- alego la doctrina de los actos propios para considerar plenamente consolidada la renta que se reclama.

Finalmente, la jueza decide aceptar el documento record?ndole a mi compa?era que ser? valorado seg?n lo especificado en la LEC y concretamente, seg?n el 444.1 de la misma y dem?s art?culos que regulan el desarrollo de la vista y las especificidades del proceso de desahucio.

Visto lo visto, yo formulo protesta -sobre todo para fundamentar un posterior recurso por si la jueza decide hacer mangas y capirotes con la LEC y la LAU para dejar al bicho en la casa- y paso al interrogatorio de la demandada, la cual confirma punto por punto que estuvo pagando la renta actualizada que le reclamamos durante ocho meses.

Salgo del juicio bastante convencido de que acabo de conseguir, no que mis clientas cobren una mierda de dinero que en total apenas pasa de los 200 euros, sino de haberme cargado un contrato de renta antigua por una acumulaci?n de melonadas de la inquilina y muy especialmente por una actuaci?n absolutamente lamentable, kamikaze e inexcusable de su Letrada. No obstante, -dado que no las tengo todas conmigo porque la aceptaci?n de la docuental consistente en una renta correctamente actualizada cuando no ven?a a cuento aceptarla me da m?s miedo que un nublado- a mis ancianas las digo muy contenidamente que tengo una buena impresi?n general dle juicio y que nuestra pretensi?n (las pobrecitas en realidad solo quer?an cobrar los 62,24 euros mensuales que aquel clavagrapas tan majo les dijo que correspond?an) tiene posibilidades. Nada con natillas.

Cuando me quedo a solas con Ra?l -el Procurador al que llevo cuan verdadera Esfinge de Giz? a la mayor parte de mis juicios en Madrid- lo primero que hace es decirme que lo que ha visto ah? es un desahucio como un templo. Nos ha jodido. Pero a veces las cosas van tan rodadas, tan rodadas que no te las quieres creer y menos anunciarlas en voz alta antes de tiempo.

Antes de tiempo significa antes de ahora: Porque hoy es cuando ya es oficial que el contrato -un contrato de renta antigua por el que la demandada deber?a haber peleado con garras, dientes, fuego y espada- ha quedado resuelto, con imposici?n de costas a la demandada y desahucio en septiembre. Al tel?fono, mis clientas lloraban de alegr?a hace un par de horas. Y no es para menos.

Una Renta Antigua menos estorbando el desarrollo de un mercado de vivienda en alquiler normal en Espa?a. Ya solo quedan 50.000. No, no me lo agradezcais: Solo hago mi trabajo. Y otro gallo hubiera cantado si mi compi hubiera hecho el suyo.


Comentarios

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Autor: Anonimo
Fecha: Jueves, 24 de junio de 2010
Hora: 14:54

No tienes alma...

Autor: Anonimo
Fecha: Martes, 29 de junio de 2010
Hora: 16:46

las leyes de este país dan asco, yo tengo una situación casi parecida: mi padre tiene un piso (heredado) que está alquilado en renta antigua a una sra que tiene casa en otra comunidad autónoma(vaya, que no la necesita para vivir), y yo me quiero casar este año ´pero con eso de que estoy al paro, aunque mi novio trabaja, no sé si el motivo de la boda me lo admitirán como necesidad, porque a mi también me va a tocar ir a juicio, pq esta sra no va a soltar el piso ni loca, y encima tiene una pensión de las pequeñas (aunque tiene fincas arrendadas, todo por supuesto en B).

en fin, os seguiré contando.

Autor: Anonimo
Fecha: Jueves, 21 de octubre de 2010
Hora: 18:40

En todo caso, nombrar como bicho a unas personas de durante mas de cuarenta años han pagado religiosamente su renta me parece lamentable. Me parece también lamentable, que los abogados se las den de personas super-importantes megaguays y chachipirulis, cuando el tampoco tenia claro como acabaria el juicio.

Saludos.