Lunes, 28 de septiembre de 2009

Fases de la Burbuja Inmobiliaria Espa?ola

Sería más correcto llamarlo "activomanía", es decir, pasión por un activo concreto que, alimentada por el crédito fácil, hace creer en expectativas de revalorización a corto plazo muy por encima del rendimiento habitual de otras inversiones y, desde luego, muy por encima del coste de la vida.

 Suele ir parejo a esquemas piramidales, declarados o no, en los que un activo se ve sobrevalorado hasta niveles estratosféricos... solo para caer bruscamente tan pronto confluye un agotamiento del crédito con la habitual dinámica del mercado de lanzarse en masa a producir un bien muy demandado hasta que la sobreoferta unida a la caida brusca de la demanda derrumba los precios. El bien objeto de esta activomanía puede ser de lo más pintorescos: A los holandeses les ocurrió -y de que manera- ni más ni menos que con los bulbos de tulipán en el S. XVII. La economía holandesa quebró un seis de febrero de 1637, sin que la mayoría de economistas de los últimos veinte años se hayan molestado en aprender nada de tamaño suceso.
La burbuja económica española ha sido, desde luego, de raíz inmobiliaria: El activo sobrevalorado ha sido esencialmente el suelo. Como consecuencia, tanto la vivienda como los inmuebles de uso industrial han sufrido una sobreapreciación que ha situado su precio muy por encima de su valor real, arrastrando tras de sí a todo un sector al alza: Un enyesador en un descapotable de lujo no es un buen síntoma de salud económica. Sobre todo cuando mientras tanto un médico tras seis años de formación y uno de especialización cobra menos de 2000 euros/mes y Wilson, Mohammed y Dimitrescu tienen sanidad gratuita. Pero me desvío del tema.

Las siete etapas de una burbuja las expuso hace ya tiempo Alberto Noguera, traduciendo a Minsky. Las dos primeras fases son una nueva percepción de un determinado sector, bien o tecnología y unos primeros incrementos de precios.

El alza del precio del suelo es completamente artificial y ha sido creada por la atribución a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas de la potestad de decidir dónde, cómo, cuánto y qué se puede edificar. Esta atribución no ha servido en absoluto para mejorar el urbanismo y crear crecimientos urbanos sostenibles (véase Seseña o Valdeluz), sino que ha creado un entorno de corrupción generalizada en torno al suelo, disparando el precio del mismo hasta niveles estratosféricos.

Digámoslo claro: Una gran parte del precio del suelo en el urbanismo español... se va directamente en sobornos y corruptelas a Alcaldes y concejales de Urbanismo y en sobrecitos a variados intermediarios que no aportan valor añadido alguno. Muchos propietarios de suelo urbano  logran beneficiarse de rebote de esta situación de carestía generalizada. Pero en municipios pequeños, es mucho más normal la venta por cantidades mínimas de suelo agrícola o industrial... milagrosamente convertido meses después en suelo urbano por obra y gracia del concejal de turno y a mayor gloria del bolsillo de algún espabilado. Las hipotecas de 200.000 euros a 40 años sirven en enorme medida para llenar sobres.

Una vez explicado el cómo y porqué surge una sensación general de escasez de suelo, hay que explicar cómo y porqué se crean las expectativas irreales de revalorización permanente. Minsky nos habla de una tercera fase: Crédito fácil. Cuando la sensación de escasez del suelo se crea en un entorno de tipos de interés bajos y crédito muy abundante, las revalorizaciones inmediatas de los inmuebles van a ser muy altas.

El crédito fácil, además, posibilita que entren en el mercado muchos nuevos agentes, tanto por el lado de la oferta (nuevos promotores) como por el de la demanda (nuevos compradores). Ambos obtienen condiciones de crédito que en otros escenarios no obtendrían y que les permiten entrar en el mercado.

Así, el mercado se recalienta, recogiéndose beneficios muy rápidamente. Los precios suben de forma continua y no sólo los vendedores operan con amplísimos márgenes sino que los compradores procuran lanzarse a adquirir bienes cuanto antes ante la perspectiva de enormes revalorizaciones. Se entra así en la fase de euforia en la que una abrumadora mayoría del mercado -compradores y vendedores- comparte y difunde la tesis de que se ha encontrado poco más o menos que el Bálsamo de Fierabrás o el Santo Grial del crecimiento económico.

En España, esto adquirió la forma de sencillos enunciados expresados bajo el título genérico de "columnas del nuncabajismo" y de un mantra económico según el cual la construcción iba a ser indefinidamente la locomotora de la economía española, como si algún país se hubiera desarrollado alguna vez con la construcción como locomotora económica.

Estas tesis fueron, por supuesto, altamente difundidas por los medios, los expertos y por el mismísimo Gobierno de aquel momento. Las declaraciones públicas de los diversos agentes retratados en La Baraja Inmobiliaria son totalmente verídicas y contrastables y no dejan lugar a dudas del estado de ánimo en la economía y la política española durante este período.

La clase política, particularmente, estaba pletórica tras haber obtenido récords de empleo. Se importó masivamente mano de obra extranjera y se tuvo la desvergüenza de declarar que un 7% de paro era "paro estructural". Todo iba viento en popa y Aznar logró una mayoría absoluta en el año 2000 que Mariano Rajoy no pudo repetir en el 2004 por los trágicos sucesos del 11-M. 

La euforia entre promotores y compradorses tuvo tintes muy distintos: Los compradores se afanaban en comprar cuanto antes, antes de que los precios subieran. Los vendedores se afanaban por aprovechar al máximo cada centímetro cuadrado. Se generalizaron -y fueron vistas como cosas perefctamente normales- las cocinas integradas en el salón, los áticos con la toma de lavadora en la terraza, los dormitorios de 6 metros cuadrados y la tabiquería de pladur. Esta arquitectura y esta forma de construir y diseñar viviendas -e incluso de planificar ciudades y expansiones- quedará para la historia como consecuencia de esta burbuja.

Los expertos recogieron beneficios a lo largo de 2004 y 2005. Los últimos de ellos en salir del mercado con éxito lo hicieron, con seguridad, a lo largo de los dos primeros trimestres de 2006. El precio de la vivienda siguió aumentando, pero la sensación que calladamente empezó a extenderse entre los más informados y prudentes era que, efectivamente, no podía durar. Los promotores que siguieron operando a partir de 2006 son los que están en peor situación... exactamente igual que quienes se hipotecaron a partir de las mismas fechas.

Por último, llega el estallido. Hay sobreoferta de pisos para vender. No hay crédito para pagarlos. Los precios bajan pero aún así nadie compra... la burbuja ha terminado y llega el momento de un durísimo ajuste de precios a la baja. No obstante este ajuste a la baja no será constante: Al venderse las viviendas más baratas, estadísticamente quedarán en el mercado, momentáneamente, las más caras. Esto puede crear una sensación de vuelta a la subida de precios, la denominada "bull trap", en la que caerán los últimos mohicanos convencidos de que "la vivienda nunca baja".

La "bull trap" conviene mucho a los promotores que operen con recursos propios... y también a los bancos, quienes a estas alturas ya han embargado más viviendas de las que pueden explotar razonablemente. La banca será muy reticente a conceder créditos para la adquisición de otras viviendas que no tengan en su stock, por lo que los promotores que operen con crédito ajeno no lograrán demasiadas ventas de última hora.

Esta fase, previa a la capitulación y derrumbe total del mercado, es en la que estamos entrando ahora en el mercado inmobiliario español. Con una diferencia: El Código Civil español reconoce la responsabilidad personal de las deudas... con todos los bienes presentes y futuros del deudor. Centenares de miles de hipotecados están atados a 20, 30 o 40 años a sus zulos comprados a precio de burbuja.

Y el sector financiero español, particularmente las Cajas de Ahorros (¡cómo le iban a negar ellas, tan politizadísimas por las Comunidades Autónomas, financiación al amigote constructor del líder regional de turno para su proyecto enloquecido de aeropuerto iinternacional en Ciudad Real o de casino en el desierto de los monegros!) , tienen su futuro unido indisolublemente a que estas personas paguen sus cuotas religiosamente. Y para ello, hay que darles esperanzas.

O mucho me equivoco o la burbuja inmobiliaria española no tendrá un final tan cuesta abajo como marca el gráfico. Tras esta "bull trap", todavía habrá alguna más. Así que ojito... y a negociar alquileres a la baja, porque la alternativa es la ruina de por vida.

Comentarios

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Autor: Anonimo
Fecha: Mi?rcoles, 21 de octubre de 2009
Hora: 21:41

TOTAL ACIERTO EN TU ARTICULO. aun hay que ver los a?os que se arrastrara, el estallido.

Una cosa no entiendo,de este MERCADO, (explta el globo) y nadie se moja,cuatro suspensiones por falta de liquidez.(de los inmobiliarios)

Los bancos,y cajas, se quedan los pisos,de los hipotecados,pero el precio no baja, (cuanto tiempo mantendran el MERCADO,estancado.

Pueden los bancos y cajas,,,DOMINAR, el libre mercado,
y encima que les facilite dinero publico el gobierno.

Donde esta la libre competencia, que mercado es este,
que esta secuestrado,

Bueno como siga el camino como va, el MERCADO,mandara,

Saludos y a vivir, que son cuatro dias.
Autor: Anonimo
Fecha: Viernes, 18 de diciembre de 2009
Hora: 16:33

Muy buen post. Si no le importa le linkar? en la discusi?n de hoy 18/12/09 en foro de Valor A?adido de Cotizalia
Autor: Avelino
Fecha: Martes, 02 de agosto de 2011
Hora: 3:23

Esto se hubiera evitado si Zapatero o Aznar hubieran tenido "los huevos" de prohibir los créditos hipotecarios a más de 20 años, pero........ les hubiera pasado como a Kenedy.

Tenemos lo que nos merecemos, y el problema de este pais es que nuestra clase dirigente y los empresarios son de lo peor de Europa.

 

Un saludo.