S?bado, 11 de abril de 2009

Las Columnas del Nuncabajismo

No he sido yo, sino Trichet, el Presidente del Banco Central Europeo, quien le ha echado la culpa de la actual crisis a la creencia generalizada en la falacia de que los precios de los inmuebles nunca bajan. Esta creencia falaz sirve, junto con otra serie de mantras, como sostén ideológico del modelo económicao que hoy se derrumba ante nuestros ojos, basado en el crédito abundante y barato y en la construcción como supuesto motor del crecimiento del país.

Dejando de lado el hecho incontrovertible de que no hay país en el mundo que haya "crecido" con la construcción como motor (¿alguien ha visto a las orillas de los lagos suizos o austríacos los horribles blocacos de turismo residencial que tenemos en el Levante español?) y que, efectivamente, el precio de los pisos está bajando, merece la pena realizar un breve repaso a estos mantras, a su origen y a la base de realidad que hayan tenido en algún momento.

Vaya por delante que aquí el problema no son las espectaculares bajadas de los pisos que se están sucediendo y van a seguir sucediéndose... sino que en España no sabemos hacer otra cosa que no sean ladrillitos. La ecuación básica que nos ha llevado a esta situación y que amenaza con sepultarnos es, en resumen la siguiente: Hasta la entrada en el Euro, España podía recurrir al mecanismo de devaluación de la peseta para engañar a los acreedores e impulsar las exportaciones. En el momento en el que entramos en la Zona Euro, no pudimos devaluar más. Y tuvimos que empezar a buscar inversión extranjera real que mantuviera viva nuestra economía.

Dado que necesitábamos enormes cantidades de dinero proveniente del exterior, que apenas teníamos I+D y que teníamos muchísima mano de obra nacional y extranjera que emplear, la construcción era el camino fácil: Pedimos prestadas enormes cantidades de dinero de fuera para construir pisos. Cantidades de dinero que avalábamos con el propio valor de los ladrillos. Y que, visto que estaban sobrevalorados, ahora no podemos devolver.

1) Los inmuebles, bajar nunca bajan.


En primer lugar, es radicalmente falso. Los inmuebles bajan. Han bajado, y lo hemos comentado en este blog, en Detroit, California o Japón. Estamos viendo como bajan espectacularmente en Inglaterra e Irlanda. Es decir, que los pisos bajan.

Otra cosa es -y esto sí es preocupante- que aquí en España se haya presionado al alza y de forma continua el precio de la vivienda en base a una supuesta escasez de suelo creada por los Ayuntamientos, amparados en la demencial Ley del Suelo que les autoriza ni más ni menos que para decir donde, cuando, como y cuanto se puede edificar y amparada en el caciquismo de las Cajas de Ahorros que han financiado bodrios infumables en mitad de la estepa castellana o de la costa levantina.

Así, los Ayuntamientos limitando artificiosamente la cantidad de suelo disponible han creado la ilusión de que en España falta suelo edificable. Y las Cajas de Ahorros financiando cualquier cosa a cualquier precio si el promotor y el Alcalde eran amigos, son directas responsables de los disparatados precios alcanzados por los inmuebles en estos años.

 En realidad, los inmuebles están tan sometidos a los vaivenes del mercado como cualquier otro bien o servicio. No hay ninguna razón para que la demanda de inmuebles y por lo tanto su precio, no baje si hay un exceso de oferta como el que se produce cuando quedan demasiados pisos a la venta. Que es lo que está ocurriendo hoy en todo el mundo y, desde luego, en España. ¿Cuánto vale un piso en España con cuatro millones de parados  y un exceso de más de dos millones de viviendas vacías en el mercado? Tiren un comodín.

2) Alquilar es tirar el dinero.

Depende esencialmente de cual sea el marco legal en el que alquiles, del precio del alquiler y de las condiciones en las que compres.

De hecho, hasta los 70 alquilar era en España una mejor opción que comprar. Las rentas de los alquileres estaban congeladas por ley, la duración de los contratos de arrendamiento era de por vida y podían subrogarse en el contrato tanto los hijos como los nietos del inquilino original. Todo eran ventajas para el inquilino.Convenía alquilar.

A partir de los 70, la cosa cambió radicalmente. Se dio la situación absurda de que, con los tipos de interés por encima del 15%, comprar era una opción excelente... porque la inflación subió de media un 17,7% cada año durante toda la década de los 70. La inflación abarataba, de hecho, la cuota hipotecaria año tras año.  Y lo hacía en enorme medida. Convenía comprar.

A partir de 1985, cambió el marco legal del alquiler y los inquilinos pasaron a ser, directamente, membrillos. El precio del arrendamiento podía subir libremente cada año, podías ser expulsado de la vivienda en cualquier momento y por supuesto nadie podía subrogarse en tu contrato. Con eso y una inflación que seguía siendo galopante, el alquiler se convirtió en una decisión económica esencialmente estúpida. Prácticamente con la inflación, los pisos se pagaban solos.

Así pagó sus pisos la generación de mis padres. Con hipotecas a 10 años, al 14% de interés... y con una inflación demencial que, de hecho, les pagaba la letra. Eran los tiempos de la peseta y sus depreciacones continuas.

En el momento de escribir estas líneas, tenemos un exceso neto de vivienda en España que está dando lugar a un desplome de precios cuyo fondo no se barrunta. El marco legal del alquiler protege al inquilino de los vaivenes del euribor vinculando durante cinco años los aumentos del precio del alquiler al IPC. Y la superoferta de pisos en el mercado ya ha provocado bajadas generalizadas en los precios del alquiler. En este momento, claramente, conviene alquilar y no comprar, al menos hasta que los precios de la vivienda hayan tocado fondo.

Quienes tienen un problema económico ahora mismo son los propietarios y no los inquilinos. Son los propietarios, viéndose obligados a alquilar sus viviendas por cantidades muy inferiores al coste de sus letras mensuales, quienes les están financiando a los inquilinos el precio de su acceso a una vivienda.

Desde luego, si salimos del euro la cosa cambiará: La peseta se devaluará continuamente, la inflación volverá a la estratosfera, y comprar volverá a ser una opción infinitamente mejor que el alquiler. No lo perdamos de vista. Puede suceder, pese al escepticismo que me genera la ruptura de un área monetaria y económica que ha costado 50 años construir para que los hipotecados puedan mantener el valor nominal de sus ladrillos  y que la inflación les vaya pagando los pisos aunque sea en una monedita ridícula y sometida a permanentes devaluaciones y ataques especulativos.

3) Al principio cuesta, pero luego ni se nota

Debería explicarlo conjuntamente con el anterior. De hecho, mucha gente ni siquiera lo considera un mantra económico como tal, sino otra simple expresión de incultura. Lo cierto es que quien dice esta frase se está refiriendo a lo explicado en el apartado anterior:   Inflaciones  absurdamente elevadas que, de hecho, desgastaban la cuota de hipoteca. Insisto: Así pagó sus pisos  la generación de mis padres.

Por desgracia, no es aplicable en absoluto al marco actual, dado que el euro no está sometido a las continuas depreciaciones de la peseta. Los hipotecados se enfrentan por lo tanto, salvo que el BCE se vuelva loco o que salgamos del euro, a un escenario radicalmente distinto: Pagar la totalidad de las deudas que han contraído en una moneda que no se va a depreciar.

Si tu letra es de 800 euros mensuales, puedo garantizarte que vas a notar toda la vida el peso del euribor sobre tu salario, que como mucho se actualizará según el IPC. Piensa muy bien cual es el tope salarial que esperas alcanzar en tu vida laboral. Porque el euro no va a depreciarse. Vas a pagar el valor real de tu letra, mes a mes, contra tu salario. Sin trampas monetarias.


4) El dinero no renta nada
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Uno de mis favoritos. El dinero abundante y barato ha sido clave en la generación de la burbuja inmobiliaria. Y si el banco está pretando a un 2, difícilmente va a ofrecer al ahorrador más que eso por su depósito. En un entorno en el que el precio de la vivienda se ha llegado a revalorizar un 17% anual, llegando a multiplicar hasta por 14 el aumento medio de los salarios, a nadie le puede extrañar que se hayan desviado decisiones de inversión y ahorro de forma masiva hacia el ladrillo.

¿Cuál es el problema de estas altas rentabilidades? Que se obtienen -mientras se obtienen- mediante un esquema esencialmente piramidal. El primero que entra en la pirámide obtiene revalorizaciones absurdamente superiores al IPC y al precio real del dinero... a condición de que le venda el tocho a un tercero lo antes posible. Cuando se acaba el crédito, deja de sonar la música y quien se quede con el piso sobrevalorado... pierde dinero.

 Las rentabilidades de cualquier negocio piramidal son superiores al interés ofrecido por un banco a plazo fijo. No digamos ya a la de la deuda pública. Pero veamos la posición en que queda quien intenta vender una vez pasada la fiebre del ladrillo (por ejemplo, ahora mismo) y reflexionemos entonces sobre si el dinero renta o no renta. La frase, de hecho, parece diseñada para insertarse en el subconsciente colectivo de tal manera que nadie venda sus tangibles y la pirámide inmobiliaria se mantenga más tiempo viva.

5) Venderse todo se vende.

Lo cierto es que ya no se vende nada. Y quien vende, vende asumiendo pérdidas respecto al precio que pagó. Los hipotecados a 30 o 40 años por pisos sobrevalortados en los barrios periféricos de Madrid lo tienen verdaderamente crudo de cara al futuro. 220.000 euros por un piso de tres dormitorios en Usera o Móstoles, por ejemplo, es un precio absurdo. No digamos ya si el pisito en cuestión está en Toledo, Arroyomolinos, Tres Cantos o más lejos aún.

Los hipotecados a 25, 30 o 40 años por estos pisos, tienen ante sí un futuro sombrío: Llevarán a rastras sus hipotecas como las bolas que  antiguamente se ataban a los pies de los presidiarios. Ya hay multitud de hipotecados que, con tal de quitarse de encima el muerto... dan por perdido todo lo que han pagado y venden única y exclusivamente por lo que les queda por pagar de hipoteca.

La triste realidad es que, salvo que nos veamos obligados a abandonar el euro, muchos de estos hipotecados terminarán vendiendo por mucho menos de lo que les queda por pagar y asumirán personalmente, mediante créditos de otro tipo, el pago del resto de la deuda. La cargarán de una forma u otra durante el resto de su vida laboral.

No solo no se vende nada, sino que además quien pretenda vender deberá asumir pérdidas. Archiejemplo: Los bancos y Cajas de Ahorros.

6) Esta zona va para arriba.

No olvidemos la matanza de Puerto Urraco: Vivimos en un país en el que por el incendio accidental de una casucha o por mover unos metros unas lindes, muere gente a disparos. El aldeanismo español ha jugado también un importante papel en la burbuja inmobiliaria patria y este mantra es, sin duda, el que mejor lo representa. La negativa a entender que "esta zona" ("mi pueblo", "mi barrio", etc...) es simple y sencillamente una más entre muchísimas esencialmente iguales y con un valor añadido a la construcción prácticamente nulo impulsó la absurda creación de lugares como Pocerogrado o El Bercial.

No digamos nada si le sumamos la fascinación rural por la modernidad. La ilusión de vías de comunicación como las autovías, el Metro o el AVE , o de "servicios" como El Corte Inglés, ha impulsado decisiones de compra absolutamente insensatas como por ejemplo las de Valdeluz o Sanchinarro.

 En realidad, la gran mayoría de estas zonas no irán nunca para arriba. Están destinadas a convertirse en macrobarrios marginales como el de las 3000 Viviendas... simplemente porque cada vez menos gente estará en condiciones de pagar. Y menos aún por vivir en mitad de ninguna parte. Los mismos Ayuntamientos tendrán problemas para financiar los servicios básicos de los nuevos barrios. Los están teniendo ya mismo, en Madrid o en Seseña.

7) Siempre puedo refinanciar.

Otra frase que, más que un mantra económico, es un síntoma de atroz incultura. ¿Qué es refinanciar, realmente? En España queda mucha gente que opina que si tiene una hipoteca a 20 años y la pasa a 40, se le va a reducir el importe de la letra a la mitad. En realidad eso es rotundamente falso y no viene más que a demostrar el absurdo nivel de incultura económica y jurídica de nuestro país. 

No siempre puedes refinanciar. Y además, en la mayoría de ocasiones de hipotecas recientes... no te va a convenir hacerlo en absoluto. Extender el tiempo de pago de la hipoteca te hace aumentar espectacularmente el dinero que finalmente le entregas al banco. Y la refinanciación solo te hará bajar realmente el importe de la letra si ya llevas unos cuantos años pagándola. Matemáticas financieras e interés compuesto. Yo lo estudié en BUP. Otros se han enterado viviendo en sus propias carnes la historia de Pepito Relámpago.

8) El Gobierno no lo permitirá.

La fé mesetaria en el Estado-Padre, a quien en este caso se pretende convertir en garante de los aumentos continuados del precio de los inmuebles, del flujo continuo de crédito, o de la capacidad propia para seguir pagando el hipotecón. La realidad es que el Gobierno poco puede hacer para asegurar ninguna de las tres cosas.

Lo único que puede hacer el Gobierno para evitar el derrumbe de los precios de los inmuebles es lo que ya ha hecho: Comprar activos tóxicos y avalar la deuda inmobiliaria de bancos y cajas para que aguanten los precios. El problema es que eso es una verdadera autopista hacia el corralito financiero como ya explicamos aqui.

Ahora bien... ¿A quién beneficia que los precios de los inmuebles no se desplomen? No, desde luego, a los demandantes de cobijo, jóvenes y trabajadores españoles. Sí beneficia y mucho a las entidades financieras irresponsables que evitan, al menos durante unos meses, el quebrar o ser intervenidas. También beneficia la medida a las promotoras, que pueden seguir intentando negociar sus deudas con los bancos, retrasar sus quiebras o seguir vendiendo pisos a precios de burbuja. Se trata, naturalmente, de una medida temporal.

Respecto al flujo continuo de crédito, poco puede hacer el Gobierno para obligar a prestar dinero a entidades que, en primer lugar, no lo tienen y, en segundo lugar, son naturalmente reacias a prestar dinero a posibles parados.

 Mención aparte merece la nula capacidad del Gobierno para asegurar que los hipotecados puedan pagar la hipoteca. El empleo no se crea de la nada y el dinero público que se invierta en cosas como el Plan E  lo termina pagando el contribuyente vía impuestos. Impuestos que pesan como una losa sobre la inversión y el desarrollo futuros del país. El caso de Irlanda, que ha sido durante más de un lustro poco menos que el "tigre celta", es claro. California entró en bancarrota en Febrero y empezó días después a imprimir su propio dinero.  Que nadie se extrañe de lo que pueda suceder aquí.

 Por lo demás, el escenario que nos vamos a encontrar a 1 de Enero de 2010 lo tenemos meridianamente claro y se va cumpliendo paso a paso. El futuro del país pasa por aumentar la competitividad en base a una reducción real de salarios que lleve aparejada una reducción impresionante de los costes inmobiliarios, hasta el punto de hacer gratuito el suelo industrial y semigratuita la vivienda básica.

 Vamos hacia eso. Las Columnas del Nuncabajismo están ya superadas. Tengámoslo claro.

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